ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЭКОСИТИ"

Внеплановая проверка проведена с целью осуществления надзора за соблюдением законодательства в сфере защиты прав потребителей по обращению потребителя Савицкого Е.А. (вх. № 8910 от 10.11.2016 г.). Из обращения следует, что 26.10.2015 г. между ООО «ЭкоСити» и Савицким Е.А. был заключен договор долевого участия в строительстве № 160/36-Вишневая горка. По условиям п. 1.1 договора ООО «ЭкоСити» обязано построить и передать в собственность участника однокомнатную квартиру № 160 в многоквартирном доме № 36 общей площадью 24, 4 кв.м. В силу п. 10.4 договора все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора. В п. 10.6 указано, что неотъемлемой частью настоящего договора является Приложение № 1 План планировок. Как следует из Плана планировок (Приложение № 1 к договору) входная дверь данной квартиры должна открываться наружу (на лестничную клетку). Однако фактически дверь установлена и открывается внутрь квартиры, а площадь квартиры составляет не 24, 4 кв.м., а 24, 3 кв.м. При этом, дополнительные соглашения к договору об изменении площади квартиры и планировки (в частности, направление открывания двери) между ООО «ЭкоСити» и Савицким Е.А. заключены не были.

В ходе проверки у ООО «ЭкоСити» распоряжением истребованы следующие документы: o свидетельство о государственной регистрации организации, о постановке на учет по месту осуществления деятельности; o решение учредителей (участников) о назначении исполнительного органа (директора); o договор долевого участия в строительстве № 160/36-Вишневая горка от 26.10.2016 г. со всеми имеющимися приложениями; o проектная документация, в соответствии с которой осуществлялось строительство жилого дома по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Западный, микрорайон «Вишневая горка», ул. Изумрудная, д.7 (далее-жилой дом), включая основные комплекты рабочих чертежей, в том числе архитектурно-строительные решения, электрическое освещение (внутреннее), внутренние системы отопления, вентиляции и кондиционирования, электроснабжение, включая список внесенных изменений; o договор (договоры) с проектными организациями на разработку проектной документации и внесение изменений на жилой дом; o заключение об экспертизе проекта строительства жилого дома; o разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома; o ответ на претензию потребителя Савицкого Е.А. от 06.12.2016 г.; o сведения об адресе официального сайта ООО «ЭкоСити». Целью истребования данных документов и сведений было осуществление контроля (надзора) за соблюдением законодательства в сфере защиты прав потребителей по обращению потребителя, а именно соотношение информации, которая должна доводится до потребителей, и информации, фактически предоставляемой потребителям, в частности на интернет-сайте компании и потребителю, заключившему договор, а также соответствие предоставляемой потребителям информации проектной документации на указанный жилой дом. В ответах на претензии потребителя Савицкого Е.А. ООО «ЭкоСити» указывает, что строительство объекта производилось на основании проектной документации, согласно которой дверь открывается внутрь квартиры.

Однако при осмотре интернет-сайта компании «ЭкоСити» http://экосити174.рф от 29.11.2016 г. и 16.01.2017 г. было выявлено, что в разделе «планировки» на конкретный дом № 36, в котором потребитель Савицкий Е.А. приобрел квартиру, указана информация о площади квартиры «24, 40» и графически показано направление открывания входной двери наружу (на лестничную клетку), также как указано в договоре, заключенном с Савицким Е.А., что противоречит доводам застройщика о соответствии проектной документации. Таким образом, информация об объекте строительства, размещенная на сайте компании, аналогична той, которая указана в договоре, заключенном между ООО «ЭкоСити» и гр. Савицким Е.А. Однако построенный объект (квартира) фактически не соответствует информации, указанной на сайте застройщика и в заключенном договоре. Распоряжение о проведении внеплановой документарной проверки получено ООО «ЭкоСити» 25.01.2017 г. вх. № 115 (вручено нарочно) и 30.01.2017 г. (получено по почте по юридическому адресу компании). До момента окончания проверки истребованные документы и сведения ООО «ЭкоСити» не представлены. Кроме того, в ходе проверки у ООО «СтройГранит» были истребованы документы, которые не представлены.

С учетом изложенного, ООО «ЭкоСити» допущено уклонение от проведения внеплановой документарной проверки и воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного контроля (надзора), т.е. Управления Роспотребадзора по Челябинской области, выразившееся в непредставлении истребованных сведений, что привело к невозможности проверить достоверность предоставляемой потребителям информации о реализуемых объектах строительства. На ранее направленное Управлением в адрес ООО «ЭкоСити» предложение о добровольном урегулировании спора с потребителем исх. № 13/13-1224-19077 от 01.12.2016 г., полученное 06.12.2016 г., ООО «ЭкоСити» также никак не отреагировало. В ходе правовой оценки сложившейся с потребителем ситуации необходимо отметить следующее. Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 1 ст. 19, п. 5 ч. 1 ст. 21 указанного Федерального закона проектная декларация включает в себя сведения о застройщике и информацию о проекте строительства, которая должна соответствовать проектной документации. Такая информация должна содержать, в том числе, сведения о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также описание технических характеристик этих самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.

Разделом В.2 свода правил СП 54.13330.2011 ''СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные", распространяемого на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м, определены правила, необходимые для потребительской характеристики жилого здания при его проектировании. К таковым отнесены площадь квартир и общая площадь квартир. Как следует из пункта В.2.2 приведенного свода правил, общая площадь квартиры складывается из суммы площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации. Из приведенных норм следует, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, общая площадь которой соответствует условиям договора и проектной документации. В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, при передаче застройщиком участнику долевого строительства квартиры, общая площадь которой меньше предусмотренной условиями договора и проектной документации, у участника долевого строительства возникают предусмотренные ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ права.

Согласно Обобщению судебной практики Челябинского областного суда за первый квартал 2015 года (утв. постановлением президиума Челябинского областного суда от 20 мая 2015 г.) данная позиция является верной. Согласно статье 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ). В данном случае договором предусмотрено, что все изменения и дополнения должны оформляться дополнительными соглашениями сторон в письменной форме. Учитывая то, что дополнительные соглашения об изменении площади квартиры и планировки (в частности, направление открывания двери) между ООО «ЭкоСити» и Савицким Е.А. заключены не были, застройщик обязан был построить квартиру, соответствующую условиям заключенного договора и приложения к нему. В связи с этим, требования потребителя Савицкого Е.А., заявленные к застройщику ООО «ЭкоСити», являются правомерными. Необходимо также отметить, что пункт 2.4 договора № 160/36-Вишневая горка от 26.10.2015 г., заключенного между ООО «ЭкоСити» и Савицким Е.А.. ущемляет права последнего, как потребителя, ввиду изложенных выше норм. Согласно ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Также в сложившейся ситуации необходимо учесть, что на основании пункта 4.2 договора № 160/36-Вишневая горка от 26.10.2015 г., заключенного между ООО «ЭкоСити» и Савицким Е.А., в случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных п. 3.1.7 настоящего договора, которым предусмотрена обязанность застройщика устранить недостатки объекта долевого строительства, или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить расходы на устранение недостатков при предъявлении участником долевого строительства соответствующего требования в случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора. Согласно ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей исполнитель услуг несет ответственность, предусмотренную законом или договором.