ТСЖ "ЗОЛОТОЕ КОЛЬЦО"

Поступили сведения о следующих действиях (бездействии): В департамент государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее-департамент) поручено на рассмотрение обращение гражданки проживающей в многоквартирном доме по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Лабытнанги, ул. Школьная, д. 26, (за вх. № 89-35/01-07/1345 от 25.04.2025 ), о причинении вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям (по вопросу составление смет доходов и расходов ТСЖ по каждому многоквартирному дому). Как установлено, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ЯНАО, г. Лабытнанги, ул. Школьная, д. 26, выбран способ управления – управление товариществом собственников жилья «Золотое кольцо» (далее- ТСЖ «Золотое кольцо»). В рамках рассмотрения обращения, департаментом в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 248-ФЗ от 31.07.2020 «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», запрошены необходимые сведения в ТСЖ «Золотое кольцо». По результатам изучения информации, имеющейся в распоряжении департамента (ГИС ЖКХ), установлено, что по состоянию на 16.05.2025 в ГИС ЖКХ, в разделе «Контроль за размещением информации» имеются размещенные ТСЖ «Золотое Кольцо» отчеты о фактическом исполнении смет и сметы доходов и расходов деятельности правления ТСЖ, за 2022-2024 гг. По представленным ТСЖ «Золотое кольцо» протоколам о проведении годовых общих собраний членов ТСЖ "Золотое кольцо" в форме очно-заочного голосования за 2022-2024 гг., установлено следующее. Согласно протоколу №2 от 04 июля 2022 года, проведено годовое общее собрание членов ТСЖ "Золотое кольцо" в форме очно-заочного голосования в период с 31 мая по 30 июня 2022 года. По результатам проведения общего собрания членов ТСЖ "Золотое кольцо" по его повестке дня приняты следующие решения: 1) утверждён отчёт по исполнению сметы доходов, за 2021 год ; 2) утверждено заключение ревизионной комиссии ТСЖ за 2021 год; 3) утверждён отчёт о деятельности Правления ТСЖ за 2021 год; 4) утверждена смета доходов и расходов на 2023 год; 5) утверждён годовой план содержания и ремонта общего имущества, входящих в состав ТСЖ «Золотое кольцо» на 2023 год; 6) избрана счетная комиссия общего собрания. Согласно протоколу, общая площадь жилых и нежилых помещений, принадлежащих членам ТСЖ составляет 12 086,90 кв. м, что соответствует 100% от общего числа голосов членов ТСЖ; общая площадь помещений, принадлежащих членам ТСЖ, которые приняли участие в голосовании, составляет 7 598,38 кв. м, что составляет 62,86% от общего числа голосов членов ТСЖ. Согласно протоколу №1 04 июля 2023 года, проведено годовое общее собрание членов ТСЖ "Золотое кольцо" в форме очно-заочного голосования в период с 31 мая по 30 июня 2023 года. По результатам проведения общего собрания членов ТСЖ "Золотое кольцо" по его повестке дня приняты следующие решения: 1) Избраны члены правления ТСЖ «Золотое кольцо»; 2) избраны члены ревизионной комиссии ТСЖ «Золотое кольцо»; 3) утверждён отчёт по исполнению сметы доходов, за 2022 год ; 4) утверждено заключение ревизионной комиссии ТСЖ за 2022 год; 5) утверждён отчёт о деятельности Правления ТСЖ за 2022 год; 6) утверждена смета доходов и расходов на 2024 год; 7) утвержден годовой план содержания и ремонта общего имущества, входящих в состав ТСЖ «Золотое кольцо» на 2024 год; 8) избрана счетная комиссия общего собрания. Согласно протоколу, общая площадь жилых и нежилых помещений, принадлежащих членам ТСЖ составляет 12 572,66 кв. м, что соответствует 100% от общего числа голосов членов ТСЖ; общая площадь помещений, принадлежащих членам ТСЖ, которые приняли участие в голосовании, составляет 8198,01 кв. м, что составляет 65,21% от общего числа голосов членов ТСЖ. Согласно протоколу №1 04 июля 2024 года , проведено годовое общее собрание членов ТСЖ "Золотое кольцо" в форме очно-заочного голосования в период с 31 мая по 29 июня 2024 года. По результатам проведения общего собрания членов ТСЖ "Золотое кольцо" по его повестке для приняты следующие решения: 1) утверждён отчёт по исполнению сметы доходов и расходов за 2023 год ; 2) утверждено заключение ревизионной комиссии ТСЖ за 2023 год; 3) утверждён отчёт о деятельности Правления ТСЖ за 2023 год; 4) утверждена смета доходов и расходов на 2025 год; 5) утвержден годовой план содержания и ремонта общего имущества, входящих в состав ТСЖ «Золотое кольцо» на 2025 год; 6)утвержден отчет о выполнении годового плана содержания и ремонта общего имущества, входящих в состав ТСЖ «Золоое кольцо» за 2023 год; 7) избрана счетная комиссия общего собрания. Согласно протоколу, общая площадь жилых и нежилых помещений, принадлежащих членам ТСЖ составляет 12 724,99 кв. м, что соответствует 100% от общего числа голосов членов ТСЖ; общая площадь помещений, принадлежащих членам ТСЖ, которые приняли участие в голосовании, составляет 8229,31 кв. м, что составляет 64,68% от общего числа голосов членов ТСЖ. В соответствии со ст. 148 Жилищного кодекса РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входят составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения. Таким образом, сметы составлены и представлены на утверждение общего собрания членов ТСЖ, также отчет плана и фактического использования сметы составлены в соответствии с компетенцией правления ТСЖ. Согласно пп. 8.1, 8.3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок); утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, а не собственников, поскольку статья 44 ЖК РФ, устанавливающая компетенцию общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, не предусматривает возможности принятия собственниками такого решения, как утверждение сметы расходов и доходов товарищества собственников жилья. Напротив, законное право товарищества собственников жилья определять смету доходов и расходов, и в том числе, необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома закреплено за Товариществом пунктом 2 части 1 статьи 137 ЖК РФ. Таким образом, установлено, что решения общих собраний членов ТСЖ "Золотое кольцо", оформленные протоколами № 2 от 04 июля 2022, №1 от 04 июля 2023 года и № 1 от 04 июля 2024 года, были приняты в соответствии с требованиями действующего законодательства, при наличии кворума, оформлены в письменной форме, все заинтересованные лица были надлежащим образом ознакомлены с ними и не оспорили их в судебном порядке. Департамент не вправе корректировать либо отменять уже принятые решения общего собрания членов ТСЖ «Золотое кольцо». Правительство Российской Федерации во исполнение полномочий, возложенных на него ч. 3 ст. 39 и ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановлением от 13 августа 2006 г. N 491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 491), устанавливающие, в частности, порядок определения состава общего имущества в многоквартирном доме и исчисления размера расходов на его содержание, а постановлением от 15 мая 2013 года N 416 - Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - Правила N 416), устанавливающие стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом. В соответствии с подпунктом "в" пункта 4 Правил N 416, управление многоквартирным домом предусматривает, в том числе подготовку предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе: разработка с учетом минимального Перечня, перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а в случае управления многоквартирным домом товариществом или кооперативом - формирование годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Пунктом 5 Правил N 416 предусмотрено, что проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения в зависимости от способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответственно, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме - одним из таких собственников. При этом согласно пункту 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 491) размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Размеры платы за содержание жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ (пункт 35 Правил N 491). Жилищное законодательство не содержит норм, которые устанавливали бы особенности определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества (обязательных взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества) в товариществе, объединяющем собственников помещений в нескольких многоквартирных домов. Вместе с тем, ТСЖ утверждает смету расходов исходя из потребностей в проведении тех или иных мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества и в целом по управлению домом. Доходная часть формируется исходя из платежей собственников, размер платежа каждого собственника пропорционален доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 2 ст. 39, п. 8 ст. 156 ЖК РФ, п. 33 Правил содержания общего имущества). В расходной части помимо затрат непосредственно по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме фигурируют затраты на содержание элементов инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в нескольких домах, а также на содержание самого товарищества как некоммерческой организации (в частности, административно-хозяйственные расходы). Поскольку управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, что следует из Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (п. 3), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, соответственно, каждый дом, находящийся в управлении товарищества, должен рассматриваться как отдельный объект управления. Ввиду чего, собственники помещений в одном доме не обязаны участвовать в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества в соседнем доме. Кроме того, в силу п. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. В связи с чем, ее размер зависит непосредственно от состояния того или иного дома, его технических особенностей, перечня работ, необходимых для его обслуживания. Соответственно, размер платы за содержание и ремонт общего имущества может отличаться для разных домов управляемых одним ТСЖ. Поскольку размер платы складывается из двух составляющих: из платежа, возмещающего расходы на содержание и ремонт конкретного дома, и платежа, компенсирующего расходы, общие для всех домов (на содержание ТСЖ и элементов общей инфраструктуры), соответственно, и смета доходов и расходов ТСЖ, объединяющего собственников помещений в нескольких домах, должна состоять из указанных разделов с подразделением по каждому из домов. Непринятие ТСЖ «Золотое кольцо» мер, направленных на составление смет доходов и расходов ТСЖ по каждому многоквартирному дому, может привести к нарушению обязательных требований.