ООО "УЮТТЕРРА"

В департамент государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – департамент) поступило коллективное обращение (вх.№ 89-35/01-07/1300 от 17.04.2025) граждан (далее - заявители), проживающих по адресу: Ямало‑Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Холмогорская, д. 80/28 (далее - Многоквартирный дом). В обращении заявители жалуются на высокие объемы коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, с учетом которых производится расчет платы за жилищные услуги. Заявители обращалась по данному вопросу в ООО «Уюттерра», но ответа с разъяснениями причин возникновения высоких объемов потребления коммунальных ресурсов, используемых при расчете платы за жилищные услуги, не получили. Управление Многоквартирным домом осуществляет ООО «Уюттерра» на основании договора управления многоквартирным домом и лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. В силу требований жилищного законодательства и условий договора управления ООО «Уюттерра» обязано обеспечивать содержание общего имущества в Многоквартирном доме надлежащим образом, в том числе внутридомовых инженерных сетей. Исполнителем коммунальных услуг по отоплению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению в Многоквартирном доме является ресурсоснабжающая организация АО «Энерго-Газ-Ноябрьск». В ходе рассмотрения обращения департаментом у ООО «Уюттерра» запрошены пояснения по указанным в обращениях вопросам. Из представленных пояснений, изложенных в письме № 307 от 30.04.2025 (вх. № 89-35/01-07.1/4884 от 05.05.2025), следует, что Многоквартирный дом оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета горячей, холодной воды, тепловой энергии (далее — ОДПУ). На общем собрании собственников помещений в Многоквартирном доме было принято решение об определении размера расходов в составе платы за содержание жилого помещения на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества (далее - КР на СОИ), исходя из объема их потребления, определяемого по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета. Объем коммунального ресурса, потребленного при содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется как разница между объемом потребления коммунального ресурса, определенного по показаниям ОДПУ и суммарного объема потребления коммунального ресурса в помещениях многоквартирного дома, При этом из приложения № 1 к письму № 307 от 30.04.2025 «Порядок расчета за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества за период с января 2024 года по апрель 2025 года по адресу: ул. Холмогорская, д. 80/28» и ведомостей учета параметров потребления тепла и горячей воды, предоставленных управляющей организацией, следует, что при расчете платы за КР на СОИ не всегда использовались показания ОДПУ, указанные в ведомостях учета параметров потребления тепла и горячей воды. Например, согласно информации, содержащейся в приложении № 1 к указанному письму: расчет платы за КР на СОИ за февраль 2024 г. производился с учетом объема холодной воды, определенного по показаниям ОДПУ и равного 456,3 м3, и объема горячей воды, равного 210,383 м3, в то время как ведомости учета параметров потребления тепла и горячей воды за период с 19.01.2024 по 18.02.2024 содержится информация об объеме холодной воды, определенного по показаниям ОДПУ и равного 756,3 м3, и объема горячей воды, равного 125,577 м3.; расчет платы за КР на СОИ за август 2024 г. производился с учетом объема холодной воды, определенного по показаниям ОДПУ и равного 708,634 м3, и объема горячей воды, равного 284,718 м3 , в то время как ведомости учета параметров потребления тепла и горячей воды за период с 19.07.2024 по 18.08.2024 содержится информация об объеме холодной воды, определенного по показаниям ОДПУ и равного 488,198 м3, и объема горячей воды, равного 248,792 м3.; расчет платы за КР на СОИ за ноябрь 2024 г. производился с учетом объема холодной воды, определенного по показаниям ОДПУ и равного 693,340 м3, и объема горячей воды, равного 554,636 м3, в то время как ведомости учета параметров потребления тепла и горячей воды за период с 19.10.2024 по 18.11.2024 содержится информация об объеме холодной воды, определенного по показаниям ОДПУ и равного 595,341 м3, и объема горячей воды, равного 468,004 м3. Кроме того согласно подпункту «е» пункта 29(2) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Правила № 491) если определяемый в случаях, предусмотренных подпунктом «г» указанного пункта, объем КР на СОИ, составит отрицательную величину, то размер платы в соответствующем расчетном периоде принимается равным нулю, а размер расходов за коммунальный ресурс, определяемый в соответствии с подпунктами «б» - «г» настоящего пункта в следующем расчетном периоде (следующих расчетных периодах), уменьшается на указанную величину. Однако из приложения № 1 к письму управляющей организации № 307 от 30.04.2025 «Порядок расчета за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества за период с января 2024 года по апрель 2025 года по адресу: ул. Холмогорская, д. 80/28» следует, что указанное выше правило могло не соблюдаться при расчете платы за КР на СОИ. Например, согласно информации, содержащейся в указанном приложении, в феврале 2024 г. разница между объемом потребления холодной воды, определенного по показаниям ОДПУ и суммарного объема потребления коммунального ресурса в помещениях многоквартирного дома составила отрицательную величину - 179,300 м3, при этом в марте 2024 г. расчет платы за КР на СОИ производился с учетом разницы между объемом потребления холодной воды, определенного по показаниям ОДПУ, и суммарного объема потребления коммунального ресурса в помещениях многоквартирного дома, которая составила 52,827 м3 (709,099 м3 — 656,272 м3), что позволяет выдвинуть предположение о том, что размер расходов за холодную воду, предоставленную в целях содержания общего имущества в марте 2024 г., не был уменьшен на отрицательную величину разницы объемов холодной воды за февраль 2024 г. Пояснения о причинах указанных выше расхождений управляющей организацией в департамент представлены не были, что может свидетельствовать о наличии в действиях управляющей организации признаков нарушений обязательных требований, соблюдение которых обязательно при расчете платы за КР на СОИ. Согласно пункту 2 части 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), плата за содержание жилого помещения, включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Начисление платы за содержание жилого помещения, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией, осуществляет данная управляющая организация. Соответственно, управляющая организация несет ответственность за правильность начисления. Порядок расчета платы за коммунальные услуги, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, установлен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. Управляющая организация, в силу положений статьи 7 ЖК РФ и п.п. «д» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, обязана производить непосредственно при обращении потребителя проверку правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги, задолженности или переплаты потребителя за коммунальные услуги. Высокие объемы потребляемых коммунальных ресурсов, потребленных при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (на общедомовые нужды) могут быть обусловлены действием различных факторов, в том числе несвоевременной либо недостоверной сдачей показаний индивидуальных приборов учета, неисправностями индивидуальных приборов учета, несанкционированными подключениями, ненадлежащим состоянием и содержанием внутридомовых инженерных сетей, а также иными причинами. Согласно п.п. «е» п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, потребитель не вправе несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы. Согласно п.п. «а» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, содержание общего имущества включает в себя, в том числе, осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (при управлении многоквартирным домом управляющей организацией осмотры общего имущества проводятся данной организацией). Согласно пункту 2.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений. Согласно пункту 18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, к общим работам, выполняемым для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах, отнесено: проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах); постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем; контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.); восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации; контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации; переключение в целях надежной эксплуатации режимов работы внутреннего водостока, гидравлического затвора внутреннего водостока; промывка участков водопровода после выполнения ремонтно-строительных работ на водопроводе; очистка и промывка водонапорных баков; проверка и обеспечение работоспособности местных локальных очистных сооружений (септики) и дворовых туалетов; промывка систем водоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений. Учитывая изложенное, управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание внутридомовых сетей водоснабжения, в том числе проводить своевременные осмотры, в ходе которых устанавливать факты наличия/отсутствия их повреждений и протечек, а также несанкционированных подключений к данным сетям, принимать меры по устранению выявленных повреждений. Значительное превышение объема коммунального ресурса на ОДН, распределяемого на потребителей, над объемом коммунального ресурса, потребленным потребителями в жилых помещениях, может указывать на то, что в доме имеются повреждения, протечки в инженерных сетях, несанкционированные подключения (безучетное потребление). Сведений о проведении управляющей организацией осмотров (обследований) состояния внутридомовых сетей горячего и холодного водоснабжения Многоквартирного дома на предмет установления фактов наличия/отсутствия их повреждений и протечек, а также несанкционированных подключений к данным сетям, а также о проведении проверки правильности начисления потребителям платы за коммунальные услуги, потребленные при использовании и содержании общего имущества в феврале, марте 2025 г, в департаменте не имеется. Непроведение ООО «Уюттерра» указанных выше осмотров и проверки правильности начисления платы может привести к нарушению обязательных требований. ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: Обеспечить проведение проверки правильности начисления платы за коммунальные услуги по водоснабжению и водоотведению, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Ямало‑Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Холмогорская, д. 80/28, за период с января 2024 г. по апрель 2025 г., а также провести осмотр (обследование) состояния внутридомовых сетей ГВС и ХВС на предмет установления фактов наличия/отсутствия их повреждений и протечек, а также несанкционированных подключений к данным сетям (безучетного потребления).