ООО СЗ "СИБИРЬ"

В ходе рассмотрения сведений, поступивших из Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (вх. № 24-53761-2024 от 04.12.2024) установлено, что ООО Специализированный застройщик «Сибирь» разместило в Единой информационной системе жилищного строительства проект договора участия в долевом строительстве (многоквартирный жилой дом № 2, Красноярский край, Емельяновский р-н, п. Солонцы, жилой массив «Новалэнд», квартал 24), используемого для привлечения денежных средств участников долевого строительства (далее – проект договора), содержащего положения, ущемляющие права потребителей. В целях оценки достоверности поступивших сведений Управлением в отношении общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Сибирь» проведено контрольное (надзорное) мероприятие без взаимодействия с контролируемым лицом - наблюдение за соблюдением обязательных требований (мониторинг безопасности) (акт от 20.12.2024 № 16852). Руководствуясь пунктом 1 статьи 74 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», проведен сбор и анализ данных, размещенных в государственной информационной системе – в единой информационной системе жилищного строительства https://наш.дом.рф/. В ходе проведения контрольного (надзорного) мероприятия установлено наличие в действиях (бездействии) общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Сибирь» признаков нарушения обязательных требований, предусмотренных абзацем 1 пункта 1, пунктом 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), а именно: 1. Условие пункта 3.6. проекта договора в части, предусматривающей обязанность застройщика вернуть участнику долевого строительства излишне уплаченные денежные средства только в случае, если по результатам обмера органа технической инвентаризации фактическая суммарная площадь объекта долевого строительства будет меньше указанной в п.1.1. договора более чем на 1 кв.м. Из буквального толкования указанного условия следует, что застройщику предоставляется право на удержание денежных средств потребителя, которыми оплачена вся площадь объекта долевого строительства, при фактической передаче объекта меньшей площадью. Общая площадь объекта долевого строительства в силу пункта 1 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) и в соответствии с пунктом 1.1. проекта договора является его существенным условием, поскольку характеризует являющийся предметом договора конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В силу части 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строи-тельства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При несоответствии качества объекта долевого строительства условиям договора, т.е. в том числе, в случае расхождения фактической площади квартиры с проектной (предусмотренной договором), в силу части 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора. При таких обстоятельствах, рассматриваемое условие проекта договора, ограничивает ответственность застройщика за нарушение требований к качеству объекта долевого строительства и соответственно исключает право участника долевого строительства на соразмерное уменьшение цены договора. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом. 2. Условие пункта 4.4. проекта договора в части, предусматриваю-щей, что участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в срок, указанный в сообщении застройщика о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Согласно части 4 статьи 8 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Таким образом, законодатель не предоставляет застройщику право на установление срока, в течении которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства, в сообщении о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Такой срок может быть предусмотрен только договором. В связи с изложенным, условие пункта 4.4. проекта договора в указанной части ущемляет права потребителей. В соответствии с подпунктом 15 пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. 3. Условие пункта 6.2. проекта договора в части, предусматриваю-щей, что гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, устанавливается в течение 3 лет, но не более срока, установленного заводом-изготовителем. Из буквального толкования указанного условия следует, что если заводом изготовителем технологического, инженерного оборудования установлен гарантийных срок продолжительностью менее трех лет, то застройщик снимает с себя гарантийные обязательства, потребитель лишается законного права на предъявление требований, связанных с недостатками данного оборудования. Однако, согласно части 5.1. статьи 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входя-щее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Ограничение гарантийного срока не соответствует указанной правовой норме и ущемляет права потребителей. В соответствии с подпунктом 15 пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. 4. Условие пункта 6.4. проекта договора, предусматривающее, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты), возникшие в случаях, если в период действия гарантийного срока участник самостоятельно произвел планировку или реконструкцию объекта долевого строительства по отношению к проектным решениям, в том числе, но не исключительно: осуществил перенос внутренних перегородок, организовал проемы в стенах, изменил проектное положение сантехнических разводов и стояков, нагревательных приборов и условий их работы, схемы электропроводки, не обеспечил поступление воздуха для стабильной работы вытяжной вентиляции, осуществлял эксплуатацию объекта долевого строительства с нарушением инструкции по эксплуатации, передаваемой участнику при приемке объекта. Основания освобождения застройщика от гарантийных обязательств предусмотрены частью 7 статьи 7 Закона о долевом строительстве, согласно которой застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами. Таким образом, застройщик не будет нести ответственность за недостатки объекта долевого строительства при одновременном соблюдении следующих условий: - если имеется причинно-следственная связь между неисполнением собственником объекта установленных требований с возникшим в объекте долевого строительства недостатком, - если застройщик докажет наличие такой причинно-следственной связи. В соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона о защите прав потребите-лей исполнитель освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным Законом. Согласно статье 1098 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) исполнитель работы или услуги освобождается от ответственности в случае, если докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил пользования товаром, результатами работы, услуги или их хранения. Согласно части 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено зако-ном или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом ис-полнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Таким образом, освобождение застройщика от ответственности без возложения на него обязанности по доказыванию вышеуказанных обстоя-тельств, ущемляет права потребителей. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом. 5. Условие пункта 7.4. проекта договора в части, предусматривающей запрет уступки в пользу юридических лиц и индивидуальных предпринимателей части права требования от застройщика неустоек, процентов, штрафов, любых выплат компенсационного характера и сопутствующих им расходов. Условия осуществления уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве предусмотрены статьей 11 Закона о долевом строительстве, допускающей такую уступку только после уплаты участником долевого строительства цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Возможность ограничения данного права участника долевого строительства не предусмотрена указанной правовой нормой. Согласно общему правилу, установленному частью 2 статьи 382 ГК РФ, для перехода к другому лицу прав кредитора согласие должника не требуется. В соответствии со статьей 383 ГК РФ не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора. Таким образом, недопустимым является ограничение права участника долевого строительства на уступку прав по взысканию неустоек, процентов, штрафов, расходов, компенсаций, выплат и т.д. в случаях предъявления требований, не связанных неразрывно с личностью кредитора. В соответствии с подпунктом 15 пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав. Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В силу абзаца 1 пункта 1, подпунктов 4, 15 пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей вышеуказанные условия являются недопустимыми, ущемляющими права потребителей. Таким образом, получены сведения о наличии в действиях (бездействии) общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Сибирь» признаков нарушения обязательных требований абзаца 1 пункта 1, пункта 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей. В соответствии с частью 1 статьи 49 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Сибирь» принять меры по обеспечению соблюдения указанных выше обязательных требований. В соответствии с пунктом 17 Положения о федеральном государственном контроле (надзоре) в области защиты прав потребителей, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 25.06.2021 № 1005 на настоящее предостережение могут быть поданы возражения. Адрес сайта в сети «Интернет», позволяющий контролируемым лицам пройти самообследование соблюдения ими обязательных требований в сфере защиты прав потребителей: https://www.rospotrebnadzor.ru/region/samoobsledovanie.php.